以价换量吸购房者,房地产还有黄金期吗?

2019-09-17 10:21:17 5

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  如今的楼市就好比一首古诗,“横看成岭侧成峰,远近高低各不同。不识庐山真面目,只缘身在此山中。”面对同样的市场背景,不同的人却能读出完全相反的结论,真的是一千个人眼中就有一千个哈姆雷特。

  你说现在的市场好还是不好,可能每个人都有自己的答案。据诸葛找房数据研究中心监测数据,8月一二线城市持续下跌,三四线城市涨幅收窄。一线城市中深圳市场均价环比下跌0.96%,北京上海广州全面下跌;二线城市中17个城市上涨,16个城市下跌;而三四线城市中下跌城市数量19个,上涨城市数量45个,上涨城市主要集中在三四线城市。

  按理说市场在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,在趋于稳重中理性回归,开发商应该放弃过去的浮躁心态,调低预期,但是有些人却偏偏有信心,认为房价降了购房者就会买得更多,成交量上去了,那么将会有更大的发展空间。

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  开发商的底气源于哪里呢?2018年,我国房地产市场规模达到了前所未有的15万亿元新高,整个行业也呈现出新特征。而行业普遍认为行情最好的2015年和2016年,销售额不过8万亿元以及11万亿元。在如此严厉的房地产调控背景下,房地产依然取得如此骄人的成绩,开发商的信心就这样无穷的释放开了。

  新高点的到来,无疑激发了开发商的斗志,但更多的可能是嘴上说说,实际上很多大开发商们都在降价促销。

  旭辉集团董事长林中上个月也就是8月份在博鳌说,楼市未来20年也还是黄金20年。如果用高速增长期的观点来看现在的平稳增长期,可能认为不够黄金,但我们认为今后20年内,人民收入水平会持续提高,城市化进程也将不断推进。所以到时候回来看,这20年对很多房地产企业来说也还是黄金20年。

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  语言上表示不怕,但行动却很诚实。为了加速销售回款,恒大抢先发起7.8折全面促销,这被认为是打响行业促销第一枪。8月20日,中国恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”,全员营销优惠升级的促销活动。

  无独有偶,万科执行副总裁张旭表示,坚持快速销售,积极回款,是万科长期的策略。碧桂园总裁莫斌表示,公司今年将销售回款率作为考核指标。融创行政总裁汪孟德指出,未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长。雅居乐副总裁王海洋谈及降价问题时答道,下半年将有20多个新项目开盘,开盘时可能会有销售刺激手段。

  由此可见,一方面要给自己打气,另一方面则在通过以价换量取得消费者的信任。从“房住不炒”到“不将房地产作为短期促进经济的手段”,从预警房价涨幅过快城市到收紧开发贷、信托、发债等房企融资渠道,开发商对于融资的路已经变得非常狭窄,似乎除了降价别无他路,求人不如求己,唯有降价才能真正实现资金回笼,自己说了算,但是购房者是否买账那还是另一回事。

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  15万亿的规模,确实不是小数目,这也证明着楼市的需求确实存在着,至于是什么需求大家心里也有数,真正的自住刚需可能该买的早就买了,买不了的短期内也无法实现。那么意味着炒房者还大量的存在于楼市。

  随着房地产从规模向高质量发展过渡,可能速度会降下来,但是房地产体量确实很大,我也相信未来突破15万亿并非不可能,但是当今的房地产市场已经严重分化。一二线城市由于还会有吸引人的魅力,大量的需求仍然存在。但是一些没有人口资源产业支撑的三四线城市可能还会面临下调。

  中国指数研究院报告也认为,未来随着我国人口总量增长放缓,城市间的人口争夺将是一场零和博弈,人口将继续向中心城市流入,同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。

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  所以,即使有黄金20年,所有的房地产格局也已经不再重复过去的老路,对于购房者投资者提出了更高的要求。不是不能买房,再蒙头买房躺着赚大钱的日子一去不复返。